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Dozy.第一桶金 | 20th Jan 2016 | 一般, 財富@投資世界 | (6510 Reads)
2016 年第一次睇新樓…
同半年前相比,氣氛唔同晒,之前呢啲細價上車盤,不知幾旺場,有錢都未必買得到,又話要排隊、又話要抽籤。今時今日莫講話賣樓,連睇都冇乜人睇,「海柏匯」已經出到市區新樓 300 萬以下入場做賣點,然而就現場環境所見,仍然冇乜人氣...
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位置(★★★)
項目座落於西九龍,地區靚,不過地段唔靚。
近年西九龍有很多重建項目,到大角咀、深水埗、長沙灣走一趟就可以見到很多地盤,筆者以前曾在「港灣豪庭」
住過一年多,對附近環境甚為熟悉,親眼睇住啲舊樓拆吓一幢,拆吓又一幢。
位置上「海柏匯」比恆基之前的新盤「利奧坊」差一皮。
項目位於西九龍通州街及南昌街交界,高層享有靚海景,低層面對西九龍走廊,但不是最差情況。當年筆者住在這區,最介意的是南昌街與通州街交界,舊樓林立,環境甚差,還有不少露宿者,晚上回家都會刻意迴避這條路線,將來會有改善不得而知,建議有興趣的朋友最好先到現場感受一下再作決定。
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價錢(★★★)
市區新樓唔使300萬!其實只係得一個單位,哈哈!
專家、學者解讀為平過二手、發展商劈價,傳媒、散戶解讀為樓市崩潰,事實上係咪真係咁平呢?項目以開放式與一房單位為主,面積由 183 呎到 270 呎,光豬價約 297 萬至 486 萬,以中層單位計算,一房單位呎價約 1.43 萬,開房式呎價約 1.53 萬。這個價錢與區內樓齡比較新的「御匯」、「One New York」相若,但考慮到這個樓盤位置上較偏離地鐵站,實際上貴了。再與對面「港灣豪庭」比較,價錢略高 5%,並沒有平過二手。
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付款方法(★★★

新樓盤最大的優勢是可以跨越金管局限制提供高成數按揭,今次的項目發展商亦有提供貸款支援,其中一個 Plan 是提供 30% 二按,另一個 Plan 是提供 85% 全數按揭,首三年利率 P-2%,第四至五年P+0.5%,之後就要 P+1%,即是最高是 6%,如果買 400 萬樓,借足 85%,按息 6%,供 30 年計算,月供約 2.1 萬,變相鼓勵業主在 3 至 5 年內出售,留意到時的供應量。
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間格(★★★)
示範單位是一房單位,四平八穩的一房設計。特色是在靠大門位置多了一個儲物室,解決冇位放衣櫃的問題,不過亦由於多了儲物室,洗手間要放在房裡,有朋友嚟真係唔方便。
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配套(★★)
單幢式物業配套設施不多,會所有健身室、宴會廳、燒烤場、兒童天地等,老老實實...開房式及一房單位,住客應該是單身上班族或小情侶,一家三、四口點住呢?點解咁大個兒童天地?會所沒有泳池,管理費卻高達每呎 4.95 元,筆者覺得有點錯配,有點不值。生活配套方面,講真如果要去「奧海城」或者「圓方」真係幾遠,不過近近哋去「港灣豪庭」或者「西九龍廣場」都算幾方便。
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總結...這個樓盤對筆者來說並不吸引。
從自住角度看,環境、配套未如理想。
從投資角度看,對面的「港灣豪庭」細兩房大約租 1.4 萬,雖說是新樓,但始終是一房,加上配套設施稍為遜色,如果貴過呢個價不如租對面啦,以月租 1.3 萬,樓價 400 萬計算,估計租金回報貼 4%,尚算不俗,至於升值潛力,則要視乎附近項目的發展。不過如果冇乜借貸額,計算好風險之下,都可以留意一吓。

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